国家发改委近日公布了《2019年新型城镇化建设重点任务》。对比2018年发布的通知,此次文件内容加大户籍制度力度,在城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户;在城区常住人口300-500万的I型大城市,全面放宽落户条件,并全面取消重点群体落户。进一步强调了深入推进“城市群+现代都市圈”的国家新型城镇化发展规划的重要性,除了京津冀、长三角、粤港澳大湾区以外,首次将成渝城市群发展提上了重点规划区域,并支持推动哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、--西宁、呼包鄂榆等其他城市群的规划建设。
根据《重点任务》对户籍制度的具体要求,除了超大特大城市外,69个大城市即将全面放宽落户条件。根据《2017年城乡建设统计年鉴》,城区人口在300-500万的I型大城市共有10个,分别是西安、沈阳、、昆明、郑州、杭州、济南、青岛、大连和;城区人口在100-300万的II型大城市共计59个,分别有太原、长沙、苏州、、南昌、汕头、南宁、福州、无锡、合肥、东莞、宁波、厦门等。落户门槛的降低使得大城市之间争夺人才的现象愈演愈烈,大量人才将从三四线城市涌入二线城市谋求更好的发展,越来越多长期在一二线城市工作的外地人口将更容易取得本地户籍,减缓非户籍人口的流动性,带来直接的产业经济效益,也给房地产市场带来增量需求,但这部分需求将会未来几年中逐渐。
我们预计此次政策有望推动I型和II型大城市共计约6.77亿平方米的购房需求。由于中小城市的落户政策原本就较松,同时超大特大城市虽然鼓励积分政策的简化,但实际落户的增量预计短期有限,因此我们仅对100-500万人口的两类大城市进行测算。目前全国共有62个城市执行限购政策,其中在这两类大城市中有限购政策的共计33个城市。我们仅对这两类大城市的需求进行估算,假设各城市常住人口与户籍人口的差值即为潜在落户人群,假设实际购房人数比为50%(除去部分人群已有住房、购买力不足、或离开所在城市),再取全国人均住房建筑面积36.6平米,以此计算总购房需求增量。我们预计在I型大城市有望1.98亿平方米购房需求,其中杭州、郑州的增量最多,分别为3530.4万平方米,2669.1万平方米。II型大城市预计有望4.79亿平方米购房需求,东莞、苏州、佛山、宁波、厦门、无锡、的购房需求都将迎来超过2000万平米的较大增量,其中东莞、苏州和佛山的购房需求量分别高达1.14亿平方米、6905.1万平方米和6333.3万平方米。我们估算I型大城市的平均购房需求期大约为5年,年均量为3962万平方米;II型大城市的平均购房需求需要大约8年的时女人性饥渴的八大表现间,年均量为5992万平方米。
对租房人的相关鼓励性落户政策出台,有利于推进“租售同权”。去年的文件表示“将探索租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户”。而此次《重点任务》明确提及,“允许租赁房屋的常住人口在城市公共户口落户,压实地方主体责任”。从“探索”到“允许”,明确反映了对租赁房屋常住人口的落户政策态度上的转变。后续地方在租赁住房和相关落户等方面将有更多的政策鼓励内容出台,我们看好租赁市场的前景。
“人地钱挂钩”配套政策,加速推进城镇化率的提升,农业转移人口的增量成为衡量土地和资金励的标准之一。本次《重要任务》进一步落实对吸纳农业转移人口落户数量较多的城镇在城市建设用地指标和财政性建设资金励的政策倾斜。在吸纳农业人口方面,除了人口迁移的方式外,预计未来更多城市会更偏向于通过行政区域的扩张方式,将周边村镇、甚至县级区域并入城市管辖范围。《重要任务》中所提出“允许农村集体经营性建设用地入市,允许就地入市或异地调整入市”也鼓励了此类城市化扩张方式。虽然这部分“城市化”人口不一定增加对城市商品住宅的需求,但这些区域的土地价值将会因为城市化而增加。
城市群发展未来导向明确,成渝城市群首次被推上重要,有望形成新的重要增长极。未来国家新型城镇化的发展方向以“城市群中心城市辐射带动+现代都市圈内协调发展加快一体化进程”为主,目的是将中心城市在城市圈规划中的带头作用充分发挥,使周边城市接受其所溢出的辐射效应。对比2018年所发布的通知只重点提及粤港澳大湾区和长三角城市群建设,2019年首次明确了继京津冀、长三角、粤港澳大湾区之后,成渝城市群占据全国第四大城市群的重要战略地位。2018年,长三角城市群以全国2.2%的土地面积和12.02%的人口数量贡献了全国21.03%的P;京津冀城市群则以全国2.3%的占地面积和8.08%的人口数量创造了9.46%的P;粤港澳大湾区以全国0.58%的土地面积和8.13%的人口数量创造了全国10.8%的P。而成渝城市群总面积18.5万平方公里,占全国总土地面积的1.93%;2018年常住人口1.14亿人,占全国的1.9%;2018年P为6.1万亿元,占全国的6.78%;相比其他三大城市群还有很大的成长空间。此外,哈长、长江中游、北部湾、中原、关中平原、--西宁、呼包鄂榆等城市群的规划支持力度也大大增加。从未来成长性来看,成渝城市群和长江中游城市群的边际提升空间更大,从土地价格上看仍低于三大城市群。2018年全年成渝和长江中游城市圈的平均楼面价分别为1595元/平方米和1663元/平方米;与三大核心城市群:长江三角洲城市群的2669元/平方米,京津冀城市群的4088元/平方米,粤港澳大湾区城市群的3151元/平方米相比土地成本更低。
鼓励社会资本参与现代都市圈建设和运营,开发商将迎来新的机会。在现代都市圈一体化进程加快的背景下,允许圈内城乡建设用地增减挂钩节余指标跨地区调配。这意味着未来房地产市场调控政策和商品房供应体系在城市间的协同性也会相应增强,城市间政策的关联度会更高。而现代都市圈的建设需要大量资金支持,专注于产业新城开发的房企能够提供包括规划、建设、、运营、联合资金等方面的支持,将收获新一轮的巨大成长空间。
投资:我们推荐两条主线)在核心大城市、三大都市圈和成渝、长江中游都市圈布局较多、资产质量较高的房企,推荐万科、招商蛇口、新城控股,关注保利地产、金科股份、阳光城、蓝光发展、融创中国。2)具备产业新城开发能力的房企,推荐华夏幸福,关注中国金茂。
政策推进速度不及预期;收缩型中小城市人口流向其他大城市和中心都市圈,房地产市场出现较大波动。